【Case.4】
ビジネスホテルを賃貸事務所ビルへ
【依頼者：A様】
・地方都市中心に15階建ビジネスホテル所有。
・築20年を迎えたが、、低価格競争の為、利益率低下。
・地元産業の不振、工場の撤退、企業の経費節減による出張費用削減も追討ちをかける。
・何とか運営しているものの、将来予測を悲観しており、相談。 |
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【弊社が行う調査内容の説明】
①通年稼働率データ入手、分析
②現状の収支状況の内容聴取
③宿泊ﾌﾟﾗﾝ、ｻｰﾋﾞｽ内容等聴取
④施工図面、建築確認通知書等
④建物調査
・内部調査
・外部調査
⑤市場調査
（競合ﾎﾃﾙ施設、地域の宿泊客動向、需要の強弱の程度等） |
| 【依頼者：A様】 |
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【弊社】
不動産再生委託契約書の発行
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３．ﾜﾝﾙｰﾑﾏﾝｼｮﾝの収支報告書等のご提出
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①対象ﾎﾃﾙののB/S・P/L等のご用意
②稼働率、売上表等のご用意
③その他、施工図、建築確認通知書等あれば適宜ご用意。 |
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①各種書類受領
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【依頼者：A様】
①建物調査立会い
②弊社とのヒアリング
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【弊社】
①一般経済（マクロ）分析
・各種経済・財政指標の分析
・各指標に基づく金融投資情勢の分析
・国内景気、企業設備投資、国際収支等により企業の経営環境動向を把握し、オフィス需要動向の分析によりﾎﾃﾙ需要の動向予測
・個人消費・賃料指数の動向
②地域分析
・地域内競合施設との競争力の優劣
・踏査
・地域のﾎﾃﾙ需要動向分析
・取引・募集事例等入手
・法規制等調査
③個別分析
・依頼者ご提示資料分析
・対象不動産の固有の要因を分析
・予測されるﾎﾃﾙ需要の動向、地域産業の将来動向と対象不動産の整合性等
④分析結果
取壊し、リニューアル等に必要な費用等を勘案し、最も収益が上がる方法を提案します。 |
 ①再生計画の承認 |
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①再生計画の説明
・各種分析結果等による最善の使用方法が賃貸ﾋﾞﾙである旨説明
・改修費用・期間、期待される収益分析結果の報告 |
６．改築・検証
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【依頼者：A様】
①建築確認申請書等の提出
②その他懸案事項の相談
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【弊社】
①改装工事の施工監理
②立退交渉等
③入居斡旋
④建物維持管理
⑤改築後の検証
・弊社の予測収支に対する結果等を検証し物件にフィードバックさせます。
・その後の運営方法等についても継続的にご相談に応じます。 |
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| 備考 |
【不動産再生委託契約書】
弊社がお客様のパートナーとして最善を尽くす事をお約束するものであり不動産再生に当たって、弊社と結んで頂くものです。
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【一般経済（マクロ）分析】
不動産の価格は地域の相場だけでは語れません。
ましてや、不動産再生とは10年、20年後の将来を見据えて行わなければ意味がああリません。
一般経済分析は不動産の将来予測に最も欠かせない分析の一つです。
【地域分析】
不動産にはその地域に応じた役割があります。
地域に合わない建物は収益力の低下を招きます。
私達は地域の需要に見合う建物使用方法、競争力の程度及びその強弱を分析し探ります。
【個別分析】
現状の不動産をどうリニューアルすれば良いのか、リニューアル費用、期待される収益を的確に予測。
依頼者の利益最大化を図ります。
【分析結果】
現状の使用方法のままでよい場合でも、運営方法による違いで大きく異なる場合があります。
弊社はお店の運営方法からホテルの経営戦略迄、市場分析に基づいた的確なアドバイスを行います。
【再生計画】
再生計画に当たって、収益の最も高い使用方法が取り壊し又は改装であっても、その費用に対し期待される効果が少ない場合は、あえて現状のままとすることもあります。
その場合は運営管理等について最も効率的な方法を提案致します。 |
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