|
■名古屋ﾏﾝｼｮﾝ事情
■立地
■構造
■金額
■管理
トップページへ
|
■立地
立地はなぜ重要なのでしょうか？
勿論、それはマンション価格を大きく左右する一番の要因になるからです。
マンション購入者は購入後に転売したり、賃貸に出したりするケースが多く、売却価格や賃貸料の決め手となるのが立地なのです。
立地が良くなければ買い叩かれたり借り手が付かなかったりして、ローン返済額を賄えないことにもなってしまいます。
現在、マンション市場では需要者の方が立場上優位であり、選択の自由は需要者にある以上、立地の違いで価格差は大きく開く傾向にあり、今後は更に広がると思われます。
では立地条件のポイントを以下に説明します。
１． 駅に近いこと。
優良‥徒歩5分圏内（駅までの距離400m以内）
良‥徒歩10分圏内（駅までの距離800ｍ以内）
可‥徒歩15分圏内（駅までの距離1200m以内）
※80m/分で計算。信号待ち等の時間は含みません。
駅に近いほどいい理由は、駅前にスーパー等の商業施設も多く、通勤のみならず生活利便性が良い為です。
そこで、駅距離が問題となりますが、上記の様に５分毎に分けたのは理由があります。
最近ではインターネットで物件検索する購入希望者や賃借希望者が多く、検索条件として上記のような５分毎に区切って検索するケースが多いのです。
例えば、駅近物件を探す人は「徒歩５分圏内」で検索条件を指定する為、徒歩５分の物件は駅近物件となり人気が高くなります。
ところが、１分の違いにかかわらず、徒歩６分の物件は検出されません。
この違いは売買価格や賃貸料に如実に反映されます。
10分と11分も同様です。16分以上かかる物件は借り手を見つけるのはさらに困難となり、今の相場以上に売却価格や賃料は取れなくなると思われます。
２． 角部屋、上位階、南向き
最近のマンションは風通し、日当たり、眺望等の点から圧倒的にこの3つの条件が揃っているところから売れています。
最近の購入者は「いい物は購入するが、悪いものには見向きもしない」という消費志向を強く持っています。
また、新築分譲時の価格は他の部屋に比べて10%くらい高くても、転売、賃貸時にはそれ以上の差がつくと思って間違いなさそうです。
今後魅力の少ないマンションの資産価値は著しく下落しますが、好条件のマンションは下落しにくいため、年を追う毎に大きな価格差が生じるのです。
３． 南向きでも幹線道路に接しているのは要注意
南向きなら何でも良いわけではありません。幹線道路が南に接するときは避けたほうが良いのです。外に洗濯物を干せば通行者からまる見え、排気ガスが入る、車の音が気になる等良い事があまり無いためです。
４． 周囲環境のチェック
戸建住宅と同様に、変電所、焼却場等の危険、嫌悪施設が近くにないかをチェックするだけでなく、特に注意したいのがバルコニー側にある隣の敷地です。
現在、何も建っていない、または老朽化した建物があると、マンションが同じように建設される場合があります。
この場合、マンション最大のメリットである眺望、採光が損なわれて価値が激減してしまう事があります。
こういうマンションはなるべくなら避けておきたいところです。
５． 丘の上に立つマンションも注意
昔は丘陵地に切り開いた新興住宅は庶民の憧れでした。
現在は、戸建住宅と同様、マンションも丘陵地は嫌われる傾向にあります。
高齢化が進む中、マンション需要者もまた高齢化傾向にあり、坂の上り下りは嫌われるのです。
このようなマンションはやはり資産価値としての目減りが早いと思われます。
以上が、立地条件の重要なポイントです。
６．マンション購入検討中の方へ
資産価値の保全の立場から、また、将来売却を想定される方は妥協せずいいものを探し続けることが肝要といえます。
買いたいマンションがあったら焦る必要はありません。
これからももっといいマンションは供給される可能性が高いし、供給過多なのだから価格も上昇するとは考えにくいのです。しばらくは金利が大きく上昇する可能性は低く、原材料価格の上昇もストレートにマンション価格に反映されることはないと思われます。
まずは、惑わされず客観的な目でじっくりと立地の特徴を見極めることが大事です。
「高くて良いもの」は将来においてもその価値を維持することが出来ます。
しかし、今後は、普通あるいはそれ以下のものについては皆さんが想像する以上に価値が下落するのです。 |
