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■管理
１.管理は将来のマンション価値に大きく影響します。
「マンションは管理を買え」
この言葉をそのまま鵜呑みにするのもいかがなものかとは思います。
ですが、分譲マンションにとって建物維持管理の如何は、転売価格や賃貸収入に大きな影響を与えます。
管理次第では同じ物件でも、価値が半分になってしまう事も有るのです。
２.新築でも必ず老朽化します。
当然のことです。
しかし、新築マンションをご検討の方は、モデルルームを見ると、「そのままの状態で10年くらいは大丈夫！」と思いがちです。
鉄部分（ﾊﾞﾙｺﾆｰ手摺、外部階段階段手摺等）は６年目から錆び始めます。
給水ポンプも６年目位から補修が必要になるでしょう。
マンションは５年後から補修が必要なのです。
３.10年に一度、大規模な修繕を行う必要が有ること。
屋上防水、給排水管の取替え等、水廻り設備の老朽化は10〜１５年でやってきます。
これらは補修では対応できず、取替えが必要と考えたほうが良いでしょう。
また、外壁洗浄、一部塗替等もこの時期に生じます。
４.１５年も経つと、外構や電気照明設備器具が老朽化による取替えが生じます。
廊下、階段等の共用部分の電気系統を始め、エレベーターや機械式駐車場等の老朽化が目立ち始めます。
これらは、どんなに適切な維持管理をしていても、この時期には補修、又は交換が必要となります。
費用はマンションの規模、グレード等により異なりますが、予めこれらを予測した上で長期修繕計画を練る必要があります。
以下に、補修、交換時期の目安を列記します。
修繕周期（目安）
５.長期修繕計画をよく理解すること
修繕積立金（積立基金）や修繕費はばかにならない金額です。
金額が適切かつ合理的な計画に基づいた金額か、売主に懇切丁寧に教えてもらうことが重要です。
通常、長期修繕計画書が用意されているるはずです。
上記目安を元に補修修繕の予定が適切に組まれているか自らチェックしましょう。
６．管理組合の活動に積極的に参加すること。
自らの資産を守る為には自ら組合活動に積極的に取り組むことです。
組合や管理会社にまかせっきりでは必ずそのマンションは衰退し、著しい価値の減少を引き起こします。
組合の会合や総会は委任状など出すことは極力避けて、監視の目を強めることが大事なのです。
文句の１つも出ないマンションに対しては、当然管理会社も手を抜き始めます。
住民全員が厳しいチェックの目を怠らないことが重要です。
７．最後に
名古屋市にある築３５年のマンションの調査を行った事があります。
ここは、居住環境もすばらしいのですが、築35年なのに外観はせいぜい15年程度にしか見えません。
新築当時、高級マンションとして売り出したのは確かですが、３５年経った今もごみやチリも無く、高級マンションの香りがあふれていました。
この為、現在でも３LDKクラスで家賃２５万円/月で貸し出せています。
また、売却価格についても建物はとっくに償却されている為、ただ同然のはずが、まだまだ人気が有るゆえ、築３５年とは思えない値が付いています。
ここまでくると、逆にプレミアがついているかもしれません。
しかし、管理の良し悪しで10年後20年後のマンション価値は明らかに大きな開きが生じます。
マンション購入検討の際は、是非、管理についても良く検討されることが大事かと思われます。
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