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■賃貸経営は投資事業
■賃貸経営の投資リスク
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■賃貸経営は投資事業
１．アパートの節税効果とは
私は現在名古屋市郊外に住んでいますが、最近アパートや賃貸マンションが特に多くなっています。
幼なじみはすでに賃貸アパート2棟に貸倉庫1棟所有しています。しかし、この近辺の農家の間では何も珍しい話ではありません。
この様に農地をアパートや賃貸マンションに転換する理由の殆どは税金対策です。
２．固定資産税、都市計画税の減税効果‥
農地は宅地に比べ評価額は格段に低く、固定資産税、都市計画税は宅地の1/10、場合によっては1/100程度で、また相続税については徴収が猶予されます。
しかしこれはあくまで農業を続ければの話です。
今の時代、都市圏内で向こう先々農業を続ける息子は多くありません。
そもそも農業自体が自由貿易の波に晒されており厳しい状態であることは明白です。
では、宅地並みの税金を支払うのでしょうか？
それでは相続税の支払いだけで破綻してしまいます。
３．相続税減税の効果‥
そこでアパートや賃貸マンションです。
農地を賃貸住宅用地として使用すると特例により固定資産税、都市計画税が宅地並みの課税金額より安くなります。
相続税についても、貸家宅地となることによる評価額の減額と賃貸住宅建設のための借金で相続税は俄然安くなります。
また、20年の営農を条件に平成３年12月31日迄に相続にかかわる相続税の徴収猶予を受けている場合（20年間営農による相続税免除の特例は現在では廃止）、平成16年3月31日までに一定の賃貸住宅を建てれば納税猶予が継続されます。
相続から20年経過後に徴収免除される、すなわち20年間営農しなくても相続税を払わなくてもよいことも賃貸住宅の増加の一因であるといえます。
４．賃貸マンション経営の効と罪
確かに、アパートを建てるのは税金対策としては正解とも言えます。
しかし、相続発生後、相続人はこのアパートを運営していかなければなりません。
相続人は当然アパート経営リスクもまた相続するのです。
これらのリスクは築後10年以上たって表面化することが殆どなので賃貸マンションを経営する方は今一度考慮すべきではないでしょうか。
５．賃貸経営の本当のリスク
一番問題なのは建築請負業者の言うなりで建物を立て、借上げ(家賃保証)するからといって入居しそうも無い所に建物を建てることです。
では業者が倒産したらどうするのでしょうか。
「10年８５％の家賃保証」「入居は会社がやるから安心です」と言われて建てることが問題なのです。
新築後10年など借上げしてもらったら逆に損です。
家賃保証があると会社の賃貸部は空室でもオーナーから苦情が出ないことをいいことに入居斡旋の努力をせず、かえって空室の状態が続き建物が予想以上に早く朽ちてしまうという逆効果（モラルハザード）を生むこともあります。
そんな状態で「保証期間過ぎましたから後は自主管理で…」といわれてもどうしようもありません。
６．賃貸経営は投資
賃貸経営は投資です。
税金対策のためだけにあるものではありません。
そして投資価値とは見返りに対する期待感を計数的に表したものであり、賃貸経営の場合、家賃収入がどれだけ見込めるかを明確に分析することが投資可否を左右するのです。
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