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■賃貸経営は投資事業
■賃貸経営の投資リスク
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■賃貸経営の投資リスク
１．的確な市場分析
賃貸経営では入居に関する不安が最も大きなところです。
これにはまず賃貸市場の分析をし、自分の土地に対する賃貸需要を把握することが肝要です。
近隣地域に存する賃貸住宅の 空室率や間取り、設備、都心への接近性や周辺の繁華性等を、 代替競争関係にある ほかの不動産の存する地域(類似地域)と比較しその競争力を把握することが重要です。
更に、賃貸市場についての一般的な推移、動向をつかみ、これらの近隣地域へ与える影響を踏まえ地域の将来を予測することでしょう。
その上で、地域内における不動産の競争力の程度を分析した上で、どの様な間取りでどの程度の建物を建てたらよいか検討することです。
２．賃貸経営の投資価値とは
賃貸経営の投資価値は他の金融商品と比較の上、検討することが必要です。
その為には債券株式市場、市中金利や為替動向について将来的な動向を分析することが重要なのです。
往々にして賃貸マンションは敷地面積いっぱいに建てた方が家賃収入も多くてより特だ。とする傾向があります。
これは大きな間違いです。
投資とは利回りで考えるべきものであり、少ない投資でより多くの利益を上げることなのです。
従って、賃貸経営を検討中の方は業者に対し様々な間取り、部屋数に応じた利回りを個別に計算させ、比較検討することをすすめます。
そうすれば家賃収入が少なくても、投資効率の高いプランがあるはずです。
（但し、部屋数が多い場合、地域によっては、家賃相場の低下を自らが引き起こし、自身の利回りの低下を招くという危険性も考慮に入れるべきでしょう。）
３．真の賃貸経営コンサルタントは誰か
よほど立地がひどくない限り賃貸経営では新築から10年は入居します。
問題はその先です。10年後にはその時の新築賃貸住宅と競争しなければなりません。
どこが勝負の分かれ目になるか‥。それは上記分析を行っているか否かにかかっています。
しかし、この分析には時間がかかるだけでなく、不動産や金融の精通者でなければなかなかできるものではありません。
通常、その検討は不動産鑑定士が業務として行っていますが、一般の方々にはなじみが薄く、費用も相当かかります。
この為、この種のｺﾝｻﾙは仲介業者が担っているのが現状です。
一般の仲介業者は地域の相場感覚には敏感であるため、現在時点の不動産市場は感覚的に良くご存知ではあります。
しかし、前述の分析や判断となるとなかなか難しく、最終的には賃貸の仲介や売買による手数料がビジネスであるため、客観性ある分析とはいいがたい面もあります。
４．弊社がやれること
ここに私達が調査専門会社を設立した意義があります。
もちろん将来予測の実現性については確約できるものではありません。
しかし、客観性のある専門的立場からの分析の上、不動産の有効活用をする方が安心を得られるはずです。
弊社も調査だけに留まらず、アフターフォローも行うのが責務であると認識しています。
５．賃貸経営は会社経営。
賃貸経営は会社経営と同じです。
10年後を見据え投資をしなければならず、その為には客観性と専門性を備えた経営コンサルタント、すなわち真の助言者となる不動産コンサルタントが必要なのです。
自分の土地を後世までこれを残そうとするならば、建築請負業者や仲介業者にすべて任さず自分で判断すべきではないでしょうか？
また、その判断は今一度自身の土地の可能性について客観的な分析結果を踏まえた上で行うべきではないでしょうか？
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