|
■安心の不動産業者はどこか。
■調査する法律・規制
■登記簿の注意事項
■手付金・申込証拠金とは
■契約書のﾁｪｯｸ
■面積が違う場合
■欠陥住宅対策
■不動産売買の危険負担
トップページへ
|
■手付金・申込証拠金とは
手付金には次の3つの性格があります。
【証約手付】
「確かに契約しました」という証拠として性格を持つ物です。
【解約手付】
相手が契約の実行に向かって具体的なアクションをおこしていなければ、手付を支払った側（買手）は手付を放棄することで契約が解除（手付流し）でき、手付を受け取った側（売手）は手付の倍額を返しさえすれば無条件に契約解除（手付倍返し）ができるという性格をもつものです。
つまり、解約手付の場合、買主は、売主が契約に向かって具体的な行動を起こすまではどんな勝手な理由にかかわらず、手付金さえ放棄すれば解除でき、業者も同様に手付を倍に返しさえすれば解除できます。
解約手付は、双方に簡単な解除方法を与えることを目的とするものなのです。
【違約手付】
相手が契約通り売買を実行してくれないとき、その罰として手付を没収または倍返しを請求できるものです。
違約手付は下記のいずれの趣旨で支払われたものかによって、損害賠償請求の範囲や契約解除の自由が異なります。
●損害がある場合、手付金と別個の損害賠償金額を請求する趣旨で支払われた場合。
この場合、違約手付は契約違反に対する罰としての性格の為、手付金流し又は手付倍返しをして罰金を支払う他に、生じた損害を賠償する必要があります。
なお、手付金の性格上、手付流しや手付倍返しをして契約を解除する事は基本的には許されません。
●手付金そのものが損害賠償予定額として支払われた場合。
この場合、違約手付は契約違反に対する罰としての性格なのは上記と同じです。
しかし、損害が生じた場合、その手付金を賠償に充てる趣旨で支払われている為、手付金流し又は手付倍返しをするのみとなります。
万が一、手付金以上の損害賠償額が生じても、これを賠償する責任は有りません。
なお、この場合、裁判所は相手が契約違反をしていなくても手付流しや手付倍返しによる解除を認めています。
民法では手付について上記三種類のうちいずれの性格かお互いに取り決めしていない場合、解約手付と推定します。
ちなみに、宅建業法では業者自らが売主の場合、 手付金は売買金額の2割以下とされており、それ以上の金額について買主は返還を求める事が可能です。
【申込証拠金】
これら手付と紛らわしいのが申込証拠金（売止め金）です。
申込証拠金とは、 「不動産購入を決定するかどうか悩んでいる時に、とりあえず購入権利を持ち、後で検討したい」という時に支払われるものです。
これは法律上の制度にはないため、解約手付、違約手付とは基本的に異なるものです。
このため、申込証拠金を渡した時点では、まだ不動産の売買契約も売買の予約もしていないことになります。
従って、不動産購入を止めたときは、申込証拠金は原則的に全額返還されるべきものです。
ただし、申込証拠金支払時に解約手付または違約手付とみなす旨の特約がなされていれば、特約が優先するため返還されない可能性があります。
このように、契約以前または契約時に支払う金銭は、 購入を止めた場合または契約を解除した場合のことを考えると非常に問題が大きくなります。
不動産 業者に金銭を支払う時はどの性格の金銭かはっきりさせおくことが必要です。
|
