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■面積が違う場合
具体的な事例を挙げましょう。
『登記簿を見たら面積が25坪とあったので土地を買ったのですが、購入後に実測したところ20坪しかありませんでした。この場合、契約解除は可能ですか。また、損害賠償請求や5坪分の代金返還請求をすることは出来ませんか？‥』
実測面積に比べて登記簿面積が違うケースが不動産ではよくあります。
通常、公簿面積に対し実測面積が大きいことが殆どです（これを「縄延び」 という）が、実測面積が小さいこと（縄縮み）も時々あります。
ところが、契約面積を登記簿記載面積とすることも多く、この場合不足分については次のような民法上の見解があります。
【錯誤無効の主張】
一応手段としては「登記簿には60坪とあったから、実際は55坪しか無いなんて知らなかった。勘違いで買ってしまったんだ。」と主張（この勘違いを「錯誤」という）して契約の無効を求めることができます。
これが認められれば契約が無効、すなわち契約は最初から無かったとし、渡した金銭と土地を双方に返すことで処理が可能です。
錯誤無効には時効がありません。いつでも主張することが可能です。しかし、これを主張する為には以下の要件の全部が必要です。
① 実測面積が5坪足りないことで当初予定していた建物が建てられない等、利用しようとしていた当初の目的が達成できないこと。
②「もしもそれに気づいていたならこんな土地買う気にならなかった」という説明が一般の人にも納得できるようなものであること。
③その土地を利用する目的を相手に説明している事、または暗黙にその目的が了解されていること。
④錯誤を主張者にその勘違いに気がつかなかったことに重大な不注意がないこと。
また、錯誤無効を主張する場合は、これにより生じた損害を賠償請求することは出来ません。
【数量指示売買による代金減額請求･損害賠償請求】
これにも次の条件の全部が必要です。
①数量指示売買であることが証明できること。
数量指示売買とはその名の通り、数量を指示して売買をすることです。 簡単にいえば「40万円／坪×60坪＝合計2400万円」と契約書にあれば良いことになります。
②代金減額の請求金額の計算が可能なこと。
単価×不足数量が請求可能金額となります。この場合、「40万円／坪×５坪＝200万円」となります。
また、これとは別に、数量不足により損害が生じた時は損害賠償額も請求可能です。
【数量指示売買による解除権行使･損害賠償請求】
次の条件が必要です。
①数量が足りなくて土地を購入したそもそもの目的が達成されない事
※ 例えば、４LDKの家が欲しくて買ったのに数量不足で３LDKになってしまう等
また、 これとは別に数量不足により損害が生じた時は損害賠償額も請求可能です。
なお、数量指示売買による代金減額請求、損害賠償請求、解除権の行使には数量が足りない事を知ってから1年内という時効があることに注意してください。
以上、2つの方法が主に考えられますが、具体的案件により異なりますゆえ、是非ご相談下さい。
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