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■欠陥住宅対策
欠陥住宅は基本的に瑕疵担保責任の問題ですが、錯誤無効の主張も考えられます。
まずは瑕疵担保責任について説明します。
１．瑕疵担保責任とは
瑕疵担保責任とは売主が瑕疵（欠陥）のあるものを売り渡した場合、 買主はその瑕疵について売主に責任を追及する事ができ、 損害賠償請求や契約の解除を売主に迫る事ができるというものです。
【条件】
但し、この権利を主張するためには次の条件が必要です。
① 瑕疵が隠れたものであること
簡単にいえば、買主が瑕疵を知らず、しかも瑕疵を知らないことについて買主に落度が無いことが必要です。 現物をちょっと見たらわかるような瑕疵では主張できません。
② 瑕疵が契約前から存在していたものであること
瑕疵あるモノ（住宅）を売り渡した場合の責任だから、当然瑕疵は契約前から既にあったものでなければなりません。
契約後に生じた瑕疵は、瑕疵を生じさせた者が売主ならば、 売主に債務不履行責任を追及し解除、損害賠償請求をすることが可能です。
売主は善良な管理者として当不動産を引渡し迄の管理する責任があるためです。
瑕疵を生じさせた理由が自然災害、または売主買主と全く関係の無い第三者であれば、 危険負担の問題になります。
【時効】
瑕疵担保責任の追及は瑕疵を知ってから1年以内に主張しなければ時効になってしまうので注意が必要です。
【損害賠償請求】
主に瑕疵の修理又は交換に関する費用を金銭で請求することになります。修理をさせる請求はできません。
【解除】
瑕疵だけ直しても住宅として利用できない、または住宅としての価値が全く認められない時は契約を解除することが可能です。
このように瑕疵担保責任が認められれば買主は救われますが、瑕疵が隠れたものであるか否かの判定は難しいものとなります。
しかも、住宅購入後5年10年経って瑕疵が表面化した場合、その瑕疵が契約前にあったか否かについてもその証明は困難です。
２．錯誤無効の主張
錯誤（勘違い）による契約の無効主張は可能です。
※錯誤無効とは、「こんなひどい建物とは知らず、勘違いで買ってしまいました。 こんな建物だったら返しますから、お金も返してください」と主張する事をいいます。
錯誤無効は時効がなく、10年後20年後でも主張できますが、建物を返却すると共に金銭が返還されるのみです。
動機による錯誤（勘違い）無効を主張する条件として、 買主の無重過失、法律上の要素の錯誤であるか等の条件はありますが、隠れたる瑕疵として認められ、
それが、住宅内での生活に支障をきたすものであるなら主張は可能であるといえます。
３．住宅の品質確保の促進等に関する法律
しかし、現実には殆どの契約書に瑕疵担保責任を負わない特則が記載されています。
また、宅地建物取引業法では、宅建業者が売主である場合、引渡しから最低2年間は瑕疵担保責任を負うとするのみであり、当然に不動産業者は2年間しか責任を負わないとして契約します。
そこで、国は「住宅の品質確保の促進等に関する法律」を成立させました（平成12年施行）。 欠陥住宅に対して有効な手段として成果を発揮しつつあります。
住宅の品質確保の促進等に関する法律‥‥新築住宅の瑕疵担保責任は引渡しから10年を義務付けています。 なお、指定機関にて評価した住宅性能評価書があれば、その後に生じた売主との紛争等の処理に当ってくれます。
また、１０年ごについては、住宅保証機構に登録のある業者ならば 当機構がかわりに保証することになっています。
４．瑕疵により生じた拡大損害（例、瑕疵による雨漏りで電化製品が壊れた等）
かかる損害についてまず考えられるのは、売主に対する不法行為による損害賠償請求です。
不法行為による責任とは故意（わざと）又は過失（非があること）によって 相手の人格や財貨に損害与えた場合に適用される責任です。
しかし、これは、被害者の買主が加害者（売主）に故意又は過失があることを証明しなければなりません。しかも、3年という短期の時効期間であることから少し大変な法的手段と言えます。
そこで、今では買主保護を重視する立場から、、売主は買主の財産を保護する義務を認めたうえ、 瑕疵による拡大損害はこの保護義務に違反し、債務不履行責任による損害賠償請求を認めるとするのが有力な見解となっています。
債務不履行責任は、「債務が不履行になった事に故意又は過失が無かった」 という証明責任を債務者（売主）が負い、損害賠償請求の時効期間が10年とするものです。
これにより、立証責任・時効期間の観点から買主をより保護できる事になります。
なお、不法行為と債務不履行が両立しますが買主はどちらを選択しても構いません。
このように、瑕疵による拡大損害も損害が生じた時から10年内であれば買主は売主に損害賠償を請求できそうです。
※これは典型例を挙げて分かりやすく説明しているものであり、具体的な事件により結論が変わる場合があります。
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