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■不動産契約書のﾁｪｯｸ
1.契約書は必要？
契約書が無くても口約束で売買は成立します。
但し、後のトラブルを避ける為に証拠書類として契約書は必要です。
2.契約書の書き方
特に法律で決められた書き方ありません。但し、契約書は証拠書類ですから、少なくとも以下の点は明確にする必要があります。
①対象不動産の明確にすること（住所、地積、建物構造、階数等）
②手付金の性格（手付金についてはこちら）
③代金の支払時期、方法
④所有権移転登記時期、物件引渡し時期の明確化
3.契約書の署名捺印は実印ですか？
証拠書類の為、本人が認めたことを立証できなければなりません。
認印では立証が困難なため、役所に印鑑届のある実印が最も適当となります。
立証できればいいのですから実印が無ければ指印でも良いはずです。
しかし、通常は契約書は認印で交わし、移転登記等の際に実印・印鑑証明を業者から請求されるケースが殆どです。
4. 契約書作成費用（印紙代、登記費用等）は売主買主どちらの負担か
【印紙代、登記費用】
民法では売主、買主の双方で半分ずつ負担となっています。ただし、特約を結んでいる時はそれが優先します。
なお、印紙は契約書を2通作成した場合、いずれにも貼る必要があり、貼らなかった場合は、過怠税も含めて本来の印紙代の3倍の金額を払うことになります。
また、印紙の有無と契約書の有効性は関係がありません。
【登記費用】
民法では慣習があればこれに従うこととしています。もちろん、双方で特約を結んでいる時はそれが優先されます。
慣習が無い場合、諸説ありますが、双方で折半するべきとするのが通常であると思われます。
5. 保証人、連帯保証人の違い
保証人と連帯保証人は大きく下記の点で違いがあります。
【保証人には認められる催告、検索の抗弁権】
保証人には、催告の抗弁権、検索の抗弁権が有りますが、連帯保証人はありません。
催告の抗弁権とは、保証人が債権者に対してまず主たる債務者（契約当事者）に契約を履行するよう催告すべきだと請求する事ができることをいいます。
簡単にいえば、債権者が保証人に「債務者の代わりにあなたが払え」言っても、保証人は「まず、債務者本人に請求しろ」と言い返して債務の履行を拒む事ができるというものです。
検索の抗弁権とは、債権者が主たる債務者に催告してもまだ契約を履行しない場合、保証人は債務者に資力がありかつ執行が容易であることを証明すれば、まず主たる債務者の財産から執行するよう請求することが出来る権利をいいます。
簡単にいえば、「債務者本人の財産から先に回収しなさい、私は足りない分だけ払う。」と言い返せるのです。
【連帯保証人の怖さ】
このように保証人は債権者に立ち向かう方法が用意されていますが、連帯保証人は債権者から履行請求があった時は問答無用に支払う必要があります。
連帯保証人は、債権者にとって債務者本人と同格とすることで、債権者の保護を図る為にあるからです。
6.瑕疵担保責任はいつまで売主が負うのか
不動産、特に建物売買契約については物件の瑕疵（隠れたキズ）をどう扱うかが問題となります。
民法では、瑕疵担保責任は買主が瑕疵について善意、無過失（瑕疵があることについて知らず、且つ、知らなかった事について落ち度が無いこと）で、瑕疵を見つけてから1年以内であれば、売主に損害賠償請求ができるとされています。
また、この瑕疵によって住宅として利用できない時は契約の解除をする事も可能です。しかし、これでは売主側はずっと責任を負わなければならず不公平です。
そこで、宅建業法では物件の引渡しから2年以上の期間を設定し、その間に発見された瑕疵担保責任についてのみ負うとする特約を認めました。
但し、昨今の欠陥住宅問題を反映し、平成12年4月1日以降に契約した新築住宅については、基本構造部分（柱、梁等構造耐力上主要な部分、雨水の浸入を防止する部分）に10年の瑕疵担保責任が義務付けられており、特約を結べば基本構造部分も含めて20年迄伸張可能となっていることは知っておいてください。
（住宅の品質確保の促進等に関する法律）。
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