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■調査する法律・規制
1.住宅が建てられる地域か？
市役所・役場が地域毎に住、商、工業の用途に応じた地域を色分けしています。
この場合、工業専用地域（工専）、市街化調整区域に入っていたら原則住宅は建てられません。
但し、市街化調整区域内でも「（旧）既存宅地」として市町村に認められている場合等、例外的に建てられる時もありますの出注意が必要です。
「(旧）既存宅地」とは‥
市街化調整区域に指定された時点で住宅は建てられませんが、指定以前に住宅があった土地はその旨の届出がしてあれば、今後も住宅を建てることができるという救済措置です。（但し、自己の居住用または業務用の為の住宅のみ建築可能。委細は県に確認する必要有）。
2.建ぺい率
敷地面積に対して建物が使える面積の上限を示します。
建ぺい率30％ということは、70％以上を庭などにして残さなければならず、結果的に敷地に余裕のある家作りとなります。この為、30％などという厳しい規定は高級住宅街等の地域やこれからニュータウンを作ろうとする地域等に良く見受けられます。
逆に商業地の場合は、建ぺい率80％程度に設定されるケースが多く、建物を敷地いっぱいに建てることも可能です。
3.容積率
敷地面積に対してどの程度の居住スペース（2階建の場合は1階と2階の床面積の合計）を作っていいかの上限値を表します。
建ぺい率と同様に住宅の場合、容積率は低いほうがﾏﾝｼｮﾝなど大きな建物が建てることが困難な為、戸建住宅街としての良好な環境が保たれます。
4.接面道路
敷地が道路に２ｍ以上接面していなければ住宅を建てることは出来ません。
この場合の道路とは、建築基準法上で認められている道路であり、公道または私道であっても行政で建築基準法上の道路と認めた道路（位置指定道路という）です。
現地では道路が建築基準法上の道路か否かは分かりません。役所で確認すべき重要事項の一つといえるでしょう。
5.地区計画、建築協定
高級住宅街や新興住宅街は地区計画や建築協定がある場合があります。
これらには様々な細かい規定があり。例えば、道路境界から何メートルは建物建築不可、建物の高さは最高9ｍ迄、壁、屋根の色や材質などがあります。
この場合、自由に建物を建てることはできず、建築費の上昇を招くことがあります。
反面、地域環境が統一され地域イメージのよい事からから不動産の価値が高まることも考えられます。
6.土壌汚染対策法
最近、工場地を住宅地として分譲しているケースが良く見受けられます。住宅地では工場跡地が区画整理されて売りに出されているケースが良くあります。
仮に住宅地となる前、国が指定する有害物質を使う工場施設がかつて存在し、土壌から汚染物質が発見された場合、その土地の所有者または汚染原因者の費用によって除去する必要があります。しかし、汚染原因者が倒産等で実在しない、行方不明等の場合がありますので、専門家に調査依頼をするのが妥当でしょう。
（弊社の土壌汚染関係のページはこちら）
特に、元クリーニング工場、化学薬品、紡績工場等だった土地は要注意です。
この他、河川法、自然公園法、文化財保護法、宅地造成規制法‥‥等々、不動産にかかる法律規制は多数あります。これに関わる役場の窓口はは建築指導課、開発指導課、道路課に教育委員会と多岐にわたります。
また、市役所のみならず県や国交省の出先機関に出向くことも必要な場合があるため、心配だけど調査などに時間が割けない場合等はご用命下さい。。 |
